Eigenmietwert 2029: Was Makler Eigentümern schreiben können

Der Wegfall des Eigenmietwerts ist ein wahrer Grund, sich zu melden. Er ist kein Grund, zum Verkauf zu drängen. Diese Seite trennt das eine vom anderen.

Von Eigentümergespräch · Stand: 01.11.2026

Keine Steuerberatung. Für Ihre Eigentümer ist der Steuerberater die richtige Stelle. Diese Seite richtet sich an Makler, die darüber schreiben wollen. Was ein bestimmter Eigentümer tun soll, beantwortet sie nicht.

Abschaffung des Eigenmietwerts 2029: die Übersicht für den Maklerbrief

Steht fest	Ist offen	Gehört nicht in den Brief
Die Reform gilt ab dem 1. Januar 2029. Auf selbst genutztem Wohneigentum entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts (Bundesrat).	Was es für die Steuern des einzelnen Eigentümers heisst. Das hängt von Einkommen, Schulden und Kanton ab.	«Sie zahlen ab 2029 x Franken weniger.» Das ist Steuerberatung.
Der Abzug für Liegenschaftsunterhalt entfällt bei Bund, Kantonen und Gemeinden, bei vermietetem Wohneigentum bleibt er (Bundesrat).	Wie stark Eigentümer ihre Unterhaltspläne ändern. Die UBS erwartet, dass die Nachfrage nach Sanierungen und Unterhaltsarbeiten bis zum Systemwechsel hoch bleibt.	«Sanieren Sie jetzt, sonst ist es zu spät.» Das ist eine Steuer- und Bauentscheidung des Eigentümers.
Schuldzinsen bleiben nur noch im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abziehbar. Ersterwerber erhalten einen zeitlich und betragsmässig begrenzten Abzug (Bundesrat).	Ob sich das in den Preisen zeigt. Die ZKB schreibt: «Damit bleibt die Wirkung der Abstimmung für den Markt insgesamt begrenzt.»	«Verkaufen Sie vor 2029.» Das ist genau der Druck, den die Quellen nicht hergeben.
Beim Bund entfallen die Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz. Die Kantone können sie zeitlich begrenzt weiterführen und eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen (Bundesrat).	Was Ihr Kanton macht. SRF nannte im April 2026 erste, unterschiedliche Haltungen. Den Stand, soweit ich ihn belegen kann, zeigt die Tabelle unten. Prüfen Sie Ihren Kanton vor dem Versand.	«In Ihrem Kanton gilt ...», ohne dass Sie das eben geprüft haben.
Abgestimmt wurde am 28.09.2025, angenommen mit 57,7 % (SRF, UBS).	Ob Eigentümer wegen der Reform eher verkaufen. Dazu habe ich keine Zahl gefunden.	«Viele Eigentümer verkaufen jetzt.»

Was die Banken dazu sagen

Für einen ehrlichen Brief zählen vor allem diese Einschätzungen. Es sind Einschätzungen von Banken, keine Tatsachen.

ZKB: «Keine übereilten Entscheidungen: Steuerliche Abzüge sind auch in der Übergangsfrist weiterhin möglich.» Das steht dort bei den Fragen zur Amortisation und meint Steuerentscheide, nicht den Verkauf. Zudem: «Die direkten Auswirkungen auf die Immobilienpreise dürften gering sein.» Und die Abschaffung dürfte «zu einer stärkeren Differenzierung zwischen älteren Liegenschaften und Neubauprojekten führen» (ZKB, 13.04.2026).
UBS: «Neuwertige oder gut unterhaltene Immobilien behalten ihre Attraktivität, während sanierungsbedürftige Objekte preislich unter Druck geraten könnten.» Investitionen in den Unterhalt dürften sich beim Systemwechsel, abhängig vom Einkommenssteuersatz, «um 20 bis 30 Prozent verteuern» (UBS, 01.04.2026).
Zu anstehenden Arbeiten: Die ZKB schreibt: «Wenn in naher Zukunft Renovationen oder Unterhaltsarbeiten an der Liegenschaft anstehen, kann es sinnvoll sein, diese vorzuziehen.» Die UBS warnt vor längeren Wartefristen: «Holen Sie Offerten frühzeitig ein.» Darum gehört auch «Sie haben Zeit» nicht in den Brief.

Daraus folgt für den Maklerbrief: Der Eigenmietwert taugt als Gesprächsanlass, nicht als Verkaufsdruck. Ein Brief, der zum raschen Verkauf drängt, lässt sich mit diesen Quellen nicht belegen.

Drei Formulierungen zum Übernehmen

Frei formuliert, nicht getestet. Passen Sie den Ton an Ihren Stil an.

1. Der Anlass

Ab dem Steuerjahr 2029 fällt der Eigenmietwert weg, und mit ihm der Abzug für Unterhaltskosten bei selbst genutztem Wohneigentum. Was das für Ihre Steuern heisst, sagt Ihnen Ihr Steuerberater. Wie ich den Wert Ihres Hauses heute einschätze, sage ich Ihnen gern.

2. Ohne Druck

Zu einem Verkauf dränge ich Sie mit diesem Brief nicht. Die neuen Regeln gelten ab 2029. Ob Sie vorher etwas tun sollten, etwa bei anstehenden Arbeiten am Haus, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

3. Für ältere Häuser, nur wenn Sie das Haus kennen

Die Zürcher Kantonalbank schrieb im April 2026, die direkten Auswirkungen auf die Immobilienpreise dürften gering sein, der Preisunterschied zwischen älteren Liegenschaften und Neubauprojekten werde sich aber voraussichtlich vergrössern. Ob das für Ihr Haus eine Rolle spielt, kann ich nur vor Ort beurteilen. Wenn Sie möchten, schaue ich es mir wieder an.

Den ganzen Brief finden Sie bei den Akquisebrief-Mustern als Brief 3.

Prüfung vor dem Versand

Situation des Eigentümers	Passt der Anlass?
Bewohnt das Haus selbst	Ja, das ist der Fall, den der Bundesrat beschreibt.
Hat das Haus vermietet	Eher nicht so schreiben. Der Unterhaltsabzug bleibt dort, die Regeln zu den Schuldzinsen sind ein anderes Thema.
Ferien- oder Zweitliegenschaft	Hier fällt der Eigenmietwert bei Selbstnutzung ebenfalls weg (Bundesrat). Dazu kann eine kantonale Objektsteuer kommen, und der Ersterwerberabzug gilt nicht (ZKB). Verwenden Sie nicht den Text für das selbst bewohnte Haus, und prüfen Sie den Stand im Kanton (Tabelle unten).
Sie wissen nicht, wer dort wohnt	Allgemein formulieren: «falls Sie das Haus selbst bewohnen».

Für jeden Brief gilt: Nur an Kontakte, die Sie schon kennen und die keinen Sperrvermerk haben. Mehr dazu: Regeln für Akquisebriefe.

Objektsteuer auf Zweitliegenschaften: Stand der Kantone

Die Tabelle beschreibt, sie wertet nicht. Sie nennt nur Kantone, zu denen ich eine datierte Quelle geöffnet habe, Stand 01.11.2026. Sie ist unvollständig, und die Lage ändert sich. Lesen Sie vor dem Versand die Quelle und prüfen Sie den aktuellen Stand im Kanton.

Kanton	Haltung, wie berichtet	Quelle	Datum
Bern	Der Regierungsrat will den Gemeinden eine zusätzliche Liegenschaftssteuer ermöglichen. Laut Bericht geht es um «bis zu drei Promille», Vernehmlassung bis 15.01.2027, Volksabstimmung voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2028.	Regierungsrat, plattformj.ch	11.02.2026, 16.10.2026
Graubünden	Die Regierung schlägt eine kantonale Steuer vor, Satz 1,5 Promille. Die Gemeinden entscheiden selbst, ob sie eine eigene einführen. Vernehmlassung bis 27.11.2026.	Kanton	27.08.2026
Luzern	Der Regierungsrat hält eine Sondersteuer für «unverhältnismässig». Laut SAB plant der Kanton keine Einführung und will es den Gemeinden überlassen.	SRF, SAB	01.04.2026, 27.04.2026
St. Gallen	Laut SAB plant der Kanton keine Einführung und will es den Gemeinden überlassen.	SAB	27.04.2026
Tessin	Laut SAB hat der Kanton eine Arbeitsgruppe angekündigt, um die Einführung zu prüfen.	SAB	27.04.2026
Uri	Der Regierungsrat sieht von einer flächendeckenden Einführung ab und bevorzugt eine Verfassungsbestimmung, die den Gemeinden die Steuer freistellt. Vernehmlassung voraussichtlich im November 2026.	Regierungsrat	18.08.2026
Wallis	Laut SAB hat der Kanton eine Arbeitsgruppe angekündigt, um die Einführung zu prüfen.	SAB	27.04.2026

SAB: Schweizerische Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete, Diskussionspapier im Auftrag der Konferenz der Gemeindepräsidenten von Ferienorten. Es zeigt die Sicht dieser Gemeinden. plattformj.ch ist ein Medienbericht, keine Regierungsquelle.

Quellen

Bundesrat: Inkraftsetzung der Reform der Wohneigentumsbesteuerung, 01.04.2026.
SRF zum Bundesratsentscheid, 01.04.2026.
SRF zum Abstimmungsergebnis, 28.09.2025.
ZKB: Abschaffung Eigenmietwert, publiziert am 13.04.2026.
UBS: Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts?, 01.04.2026.
Kantone: Bern, Antwort des Regierungsrates, RRB 141/2026, plattformj.ch zur Berner Steuergesetzrevision 2029, Graubünden, Medienmitteilung, Uri, Antwort des Regierungsrats Nr. 2026-414.
SAB: Einführung einer kantonalen Objektsteuer, Diskussionspapier vom 27.04.2026.